I. LE PRINCIPE

Par principe, le délai de recours contre une décision d’urbanisme est de deux mois à compter de l’affichage régulier sur le terrain pendant une période continue de deux mois (R 600-2 du code de l’urbanisme).

Pour que le délai de deux mois puisse s’appliquer, l’affichage doit être continu et régulier.

• L’affichage doit être continu pendant une période de deux mois. Il appartient au bénéficiaire de l’autorisation d’en apporter la preuve, la plupart du temps par constat d’huissier dressé un début, au milieu et à la fin de l’affichage.
• L’affichage doit être régulier conformément aux articles R 424-15 et A 424-14 et suivants du code de l’urbanisme. A ce titre, il doit notamment mentionner l’identité du pétitionnaire, le numéro du permis, les caractéristiques du projet, l’obligation de notification des recours et le délai de recours.

Un affichage continu et régulier déclenche le délai de droit commun de deux mois pour introduire un recours administratif ou contentieux.

II. L'HYPOTHESE DE L'AFFICHAGE IRREGULIER

Un affichage est qualifié d’irrégulier :

• En cas d’omission ou d’erreur présentant un caractère substantiel (par exemple, la hauteur du projet lorsque cette information ne peut être déduite d’aucune autre donnée). La jurisprudence ne sanctionne que les erreurs ou omissions ayant une incidence sur la connaissance que peuvent avoir les tiers sur l’importance ou la consistance du projet.
• En cas d’absence ou d’erreur relative aux délais de recours.

En cas d’affichage irrégulier, le délai de droit commun de deux mois ne court pas.

Cependant, pour éviter des délais de recours perpétuels, le législateur et le juge ont mis en place des outils permettant de conforter la sécurité juridique des constructions.

III. LES OUTILS AU SERVICE DE LA SECURITE JURIDIQUE

Trois outils existent :

• Le jeu de l’article R 600-3 du code de l’urbanisme :

Cet article prévoit que tout recours devient impossible passé un délai de six mois à compter de l’achèvement de la construction (depuis le décret du 17 juillet 2018, il était auparavant d’un an).

L’application de cette disposition suppose que le pétitionnaire ait adressé à l’administration une déclaration d’achèvement ou de conformité des travaux.

• La théorie de la connaissance acquise :

Un tiers peut se voir opposer le délai de deux mois s’il est démontré qu’il avait connaissance de la décision contestée.

Compte tenu de son caractère dérogatoire, le champ d’application de la théorie de la connaissance acquise est restreint (par exemple : CE, 15/04/2016, M. Marcon, n°375132).

• L’application de la jurisprudence CZABAJ au recours des tiers contre une décision d’urbanisme :
  

La célèbre jurisprudence Czabaj (CE, 13/07/2016, n°387763) a récemment étendu son champ d’application aux contentieux de l’urbanisme par une décision du Conseil d’Etat du 9 novembre 2018 (CE, 09/11/2018, Valière et autres, n°409872)

Désormais, en cas d’affichage irrégulier, le tiers devra exercer son recours dans un délai raisonnable qui ne saurait excéder un an à compter de la connaissance de la décision.

La connaissance de la décision suppose un affichage continu et complet, à l’exception de la mention du délai de recours.

Il convient de préciser que ce mécanisme doit être articulé avec la disposition de l’article R 600-3 précité. C’est alors l’échéance du premier terme qui rendra impossible tout recours contentieux.

Ce dernier mécanisme devra également être articulé avec la théorie de la connaissance acquise, faisant coexister deux délais : deux mois et un an. Sur ce point, la jurisprudence devra apporter les précisions nécessaires dans des décisions à venir…