Un emplacement réservé est une servitude dont la vocation est de geler une emprise, couvrant un ou plusieurs terrains ou parties de terrains, délimitée par un plan local d’urbanisme (PLU) en vue d’une affectation prédéterminée, qui peut être :

• Des voies ou ouvrages publics,
• Des installations d’intérêt général,
• Des espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques,
• Dans les zones urbaines et à urbaniser, la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements.

Cet outil à disposition des collectivités publiques est codifié à l’article L 151-41 du code de l’urbanisme.

C’est à l’occasion de l’adoption ou de la révision d’un PLU qu’un emplacement réservé peut être mis en place sur un terrain, qu’il soit bâti ou non bâti.

L’institution de cette servitude emporte de lourdes conséquences pour le propriétaire.

I. Les contraintes liées à l'institution d'un emplacement réservé sur une parcelle

L’institution d’un emplacement réservé sur un terrain limite les droits à construire du propriétaire.

En effet, seuls peuvent être autorisés les ouvrages ou installations conformes à la destination de l’emplacement réservé, même lorsqu’ils sont à l’initiative de la personne bénéficiaire de la réserve (en ce sens : jurisprudence constante - CE, 14/10/1991, n°92532).

Une demande d’autorisation d’urbanisme pour un projet non conforme à la destination de l’emplacement réservé sera donc refusée.

Certains tempéraments ont été définis par la jurisprudence.

Ainsi, peuvent être autorisées les constructions à caractère temporaire (CE, 16/05/2011, n°324967). De la même manière, peut être délivré un permis portant à la fois sur l’opération prévue par l’emplacement réservé et un autre projet compatible avec la destination de cet emplacement réservé (CE, 20/06/2016, n°386978).

Lorsque la collectivité souhaite acquérir l’emplacement réservé, elle peut le faire par acquisition à l’amiable, préemption (si le dispositif est présent) ou expropriation.

II. II. Les possibilités offertes au propriétaire d'une parcelle concernée par un emplacement réservé

Compte tenu des contraintes attachées à cette servitude, les propriétaires disposent de plusieurs moyens d’action.

Il est tout d’abord possible de contester la création d’un emplacement réservé par la voie contentieuse. Cependant, il convient de préciser que le contrôle du Juge est dans ce cas un contrôle restreint limité à l’erreur manifeste d’appréciation.

Ensuite, s’il le souhaite, le propriétaire concerné peut faire usage de son droit de délaissement tel qu’il est prévu par l’article L 152-2 du code de l’urbanisme.

Ce droit consiste à mettre en demeure la collectivité d’acquérir la parcelle dans un délai défini. A défaut d’acquisition, l’emplacement réservé n’est plus opposable.

Enfin, au moment de l’acquisition de leur terrain par la personne publique, le propriétaire aura tout intérêt à négocier le prix de vente ou éventuellement saisir le Juge de l’expropriation dans le cas d’une acquisition par cette voie.