Deux procédures de régularisation en cours d'instance sont prévues par le code de l’urbanisme aux articles L 600-5 et L 600-5-1.

Sur le fondement de l’article L 600-5 du code de l’urbanisme, une régularisation est possible, hors du prétoire, après que le juge l’a suscitée par une annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme.

Sur le fondement de l’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme, cette régularisation peut se dérouler pendant le temps contentieux.

L’article L 600-5-1 du code de l’urbanisme dispose :

« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

Le prononcé du sursis à statuer est donc une obligation pour le juge lorsque les conditions en sont réunies.

Ce sursis à statuer a pour but de permettre, en cours d’instance, la régularisation de l’autorisation d’urbanisme en litige.

Cet avis du 2 octobre 2020 du Conseil d’Etat pose toutefois deux limites à ce devoir du juge.

Le juge peut décider de ne pas sursoir à statuer dans deux cas :

- lorsque le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation

- lorsque les conditions de l’article L 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies (annulation partielle) et que le juge fait le choix d’y recourir

Ce deuxième cas tient au fait que ces deux procédures sont obligatoires pour le juge. Elles ne sont donc pas hiérarchisées. Par conséquent, dans une situation dans laquelle sont réunies à la fois les conditions nécessaires pour procéder à une annulation partielle, sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, et celles du sursis à statuer au titre de l’article L. 600-5-1, le juge a le choix de recours à l’une ou l’autre procédure.

En outre, le Conseil d’Etat par cet avis du 2 octobre 2020 ouvre encore plus les portes à la régularisation en cours d’instance d’une autorisation d’urbanisme.

En effet, la juridiction administrative suprême autorise la régularisation d’une autorisation d’occupation ou d’utilisation des sols et ce même si celle-ci implique de revoir l’économie générale du projet en cause.

Deux limites toutefois sont posées.

D'une part, les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue doivent permettre cette mesure de régularisation.

D'autre part, cette régularisation ne doit pas apporter au projet en cause un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Se pose alors la question de savoir quelles sont les mesures de régularisation qui affecteront uniquement l’économie générale du projet et seront donc autorisées et celles qui en bouleverseront la nature et qui dès lors ne pourront être autorisées.

A la lecture des conclusions du rapporteur public sur cette affaire, le critère à retenir est celui de la rupture du lien ou non avec le permis initial.